Une bonne partie des gens s’accorde à penser que les sociétés immobilières sont pour les grosses fortunes et que malheureusement les économies fiscales sont pour les autres. J’aimerais, au-travers de cette page, attirer votre attention car ces possibilités sont également à votre portée. Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers privés et/ou de rendement, vous avez tout intérêt à vous pencher sur la question. Parce que l’imposition du bénéfice des sociétés de capitaux est devenue plus intéressante, la détention de biens immobiliers de placement par une société immobilière s’avère être, dans certaines situations, la solution la plus intéressante et ceci à bien des égards.

Avec la détention indirecte, deux stratégies sont possibles : La première par un remboursement de la dette actionnaire en franchise d’impôt. La deuxième au-travers d’une distribution de dividende avec une imposition réduite. Les recettes et les charges font partie du compte de pertes et profits et le résultat sera imposé en tant que bénéfice (ou perte en cas de résultat négatif). Lors d’une éventuelle vente des actions de la société à d’autres acquéreurs, aucun droit de mutation ne sera prélevé.

Je vais évoquer « assez rapidement » ces deux modes de détention, lesquels ont une influence sur le flux de trésorerie et sur la fiscalité. Au bout du compte, ces deux thèmes engendrent  des liquidités différentes lors de l’aliénation des immeubles. Dans les situations générales, l’aliénation, se fait par cessation des activités dans le cadre de la fortune commerciale, en cas de liquidation de la société, en cas de faillite, en cas de divorce, en cas de décès et d’autres encore.

Je rappelle que le mode de détention en direct (sans société immobilière : SI en abrégé) n’offre pas de possibilité en matière de revenu complémentaire taxé de manière réduite : en l’occurrence aucun dividende ne peut être versé et aucun remboursement de prêt du propriétaire (PdP) ne peut être mis en avant. Bien entendu, le propriétaire privé (sans SI) peut s’octroyer des revenus comptables excédentaires qui seront ajoutés aux autres revenus et seront taxés, à titre privé, de manière élevée et ceci en raison de la progressivité fiscale.

Quant à l’autre possibilité réservée au(x) détenteur(s) d’une SI, le(s) propriétaire(s) peut (peuvent) disposer, après attribution aux réserves, du dividende ou alors procéder à un encaissement (à calculer) du remboursement du prêt du propriétaire. Il faut préciser que le dividende sera imposé de manière réduite; chaque canton a sa propre législation en la matière.

Dans le cas du remboursement du prêt du propriétaire, le montant disponible sera franc d’impôt; cette possibilité a une incidence importante sur la fiscalité et sur le flux de trésorerie. Le(s) propriétaire(s) peut (peuvent) financer leur train de vie par ce biais en évitant des impôts et des charges sociales.

Notons également qu’un intérêt sur le prêt sera versé au(x) propriétaire(s) de la société. Cela a également une influence favorable sur les impôts de la société.

Ainsi au-travers des deux différents modes de détention, on peut compter quatre situations différentes : (1. sans dividende et sans remboursement du PdP ; 2. avec dividende ; 3. avec remboursement du PdP ; 4. avec dividende et remboursement du PdP) et chacune des stratégies mentionnées offrent des niveaux différents de fiscalité, de flux de trésorerie, de solde du prêt du propriétaire et de solde de liquidité après aléniation des immeubles.

NB: Dans l’absolu, le propriétaire d’une SI pourrait, lorsque le PdP serait totalement versé à à son propriétaire (ses propriétaires), encore verser du dividende, lequel rappelons-le est imposé de manière réduite.

Créer la société demande des ressources financières et pour ne pas partir à l’aveugle, il est toujours conseillé de faire sa liste de mesures et les coûts qu’elles engendrent. Les coûts de mise en place comprennent les frais de création de la société, les droits de mutation et les impôts sur le gain immobilier. Il se peut qu’un timbre d’émission soit réclamé et des cotisations à l’AVS dans la situation d’un bien commercial à transférer dans la SI.

Les coûts sont différents d’un canton à l’autre, ils dépendent de la valeur comptable au moment du transfert et du prix de transfert. Si la transaction comprend un bien faisant partie de la fortune commerciale, il se peut qu’il y ait soit un impôt sur le gain immobilier ou sur le revenu (tout dépend du canton ou se situe le(s) biens(s) immobilier(s).

La stratégie de rémunération consiste à trouver les éléments les plus efficients en vue de réduire la fiscalité et d’augmenter les revenus. Grâce à une société immobilière, le(s) propriétaire peut (peuvent) s’octroyer un dividende et/ou un  montant issu du remboursement du prêt du (des) propriétaire(s). Pour rappel, l’un ou l’autre n’ont pas la même incidence fiscale.

Il en résulte qu’un dividende est imposé à un taux réduit, alors que le prêt du propriétaire ne subit aucune imposition. En cas de prêt, le propriétaire peut même se verser un montant d’intérêts.

Si le prêt du (des) propriétaire(s) est intégralement remboursé, les revenus peuvent être améliorés par le versement de dividendes.

Telle ou telle mesure n’apporte pas les mêmes résultats financiers. Un gain fiscal se révèle lorsqu’il y a un remboursement du prêt du propriétaire ou du versement de dividende. La question est de savoir de quel montant de prêt nous parlons et quel est le montant maximal à rembourser ?

Dans cette analyse, il y a également le montant attribué au dividende. Comment évaluer correctement le dividende ?

C’est justement ici que se définit toutela stratégie !

Dans cette phase d’analyse, l’ensemble des revenus et des charges jouent un rôle important !

En matière de ressources financières, il y a les revenus de l’activité lucrative, de titres, de rentes, du dividende, du remboursement du prêt du propriétaire et des revenus locatifs.

Dans les charges, il y a une éventuelle location à la société immobilière, les intérêts passifs, les frais d’entretien et d’autres encore, comme les contributions au pilier 3a, les rachats LPP, les pensions alimentaires et bien entendu les impôts.

Finalement, lorsque tous les éléments cités ci-dessus, avec d’autres quelque peu techniques, auront été évalués, il sera plus aisé de prendre une décision et alors d’envisager le sort réservé à la fortune de la SI. Les résultats permettront, en vue de planifier la sortie, de simuler des éléments financiers et optimiser un gain final. Les chois se porteront sur l’une des variantes énumérées ci-dessous :

Variante 1 : détention en nom propre, ou
Variante 2 : détention puis liquidation de la société, ou
Variante 3 : détention, puis vente des actions de la société

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